Voorgestelde wetswijzigingen en toekomstige plannen huurrecht
Welke plannen heeft het kabinet op het gebied van huur? De Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten springen hierbij het meest in het oog.
Wet betaalbare huur
Met dit wetsvoorstel wordt een eind gemaakt aan te hoge huren door ook de middenhuur te reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend te maken.
De wet heeft vier doelen:
- meer betaalbare huurwoningen
- betere bescherming van huurders
- verduurzaming van de woningen
- blijvende investeringsbereidheid in nieuwbouw.
Het plan is om ook huurprijsbescherming voor het middensegment te regelen.
Door de uitbreiding van het WWS gaat de huurprijsbescherming ook gelden voor woningen in het zogenaamde middensegment dat loopt van 149 tot en met 186 WWS-punten. Ook voor deze w
oningen bepaalt het WWS de maximaal toegestane huurprijs.
Ook wordt de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middensegment door de jaarlijkse huurprijsverhoging voor het middensegment te maximeren op de gemiddelde CAO-loonontwikkeling + 0,5%. De maximale huurprijsstijging voor de ‘klassieke’ sociale huur, dit betreft woningen tot en met 148 WWS-punten in het laagsegment, wordt gemaximeerd op de gemiddelde CAO-loonontwikkeling.
Allereerst krijgen alle huurders van zelfstandige woningen de mogelijkheid tot huurprijstoetsing op basis van de WWS-punten. Indien blijkt dat de woning naar punten gereguleerd is (tot en met 186 WWS-punten) kan de huurder altijd, dus ook ná zes maanden, de huurprijs laten corrigeren bij de Huurcommissie. Deze huurprijsaanpassing heeft geen terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van het huurcontract.
Daarnaast wordt het wettelijk verboden om woonruimte te verhuren met een huurprijs boven de WWS-waardering. En worden verhuurders wettelijk verplicht om bij aanvang van nieuw huurovereenkomsten de huurder te informeren over het aantal WWS-punten van de woning en de daarmee corresponderende maximale huurprijs.
Gemeenten worden verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving hiervan. Verhuurders riskeren straks een bestuurlijke boete als zij een te hoge huurprijs vragen of huurders niet (goed) informeren over de puntentelling en bijbehorende huurprijs.
Modernisering van het puntensysteem (WWS)
Het wetsvoorstel voorziet daarnaast in het vernieuwen van het puntensysteem. Meest in het oog springen de volgende veranderingen.
- de WOZ-waarde mag bij woningen vanaf 187 punten voor maximaal 33% van het totaal aantal WWS-punten zorgen. Hiermee wordt voorkomen dat woning door alleen een hoge WOZ-waarde buiten de regulering vallen.
- Verder zullen de buitenruimtes en duurzaamheid beter gewaardeerd gaan worden. Goede labels krijgen meer punten en een laag energielabel (E, F en G) levert minpunten op.
Overgangsrecht
De wijzigingen uit het wetsvoorstel zullen in beginsel slechts gelden voor nieuwe huurovereenkomsten aangegaan na inwerkingtreding van de wet. Een bestaande huurovereenkomst voor een woning met bijvoorbeeld 155 WWS-punten (straks onderdeel van het middensegment en dus gereguleerd) valt gedurende de lopende huurovereenkomst niet onder de wet. Eindigt deze huurovereenkomst en is de wet van kracht geworden, dan zal een nieuwe huurovereenkomst voor die woning wel onder de reikwijdte van de wet en daarmee het middensegment vallen.
Wel zullen bestaande huurovereenkomsten die onder het huidige systeem al gereguleerd zouden moeten zijn (148 WWS-punten of lager), maar qua prijs geliberaliseerd zijn, na een jaar onder de wet gaan vallen.
Er zijn nu huurcontracten die qua puntentelling in het gereguleerde segment van het WWS vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd met een hoger huurbedrag omdat de huurder door het aangaan van het contract heeft ingestemd met de huur én niet in de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst een stap naar de Huurcommissie heeft gemaakt om de aanvangshuurprijs te toetsen. Een weg naar de Huurcommissie in de huidige vorm is dan niet mogelijk. Volgens de wetgever is het wenselijk om hierin in te grijpen en in deze lopende huurovereenkomsten in te breken. Voor deze huurcontracten geldt dat deze na een overgangstermijn van één jaar na inwerkingtreding van de wet onder de werking van deze norm komen te vallen. In tegenstelling tot de huidige situatie kunnen huurders, ook al hebben zij die termijn van zes maanden om hun oorspronkelijke huurprijs aan te vechten laten verstrijken, de huurprijs dan alsnog laten corrigeren.
Status van de wet
De wet zou, voor de val van het kabinet, door de Tweede Kamer worden behandeld in het najaar en naar verwachting per 1 januari 2024 van kracht worden, indien aangenomen door beide Kamers. Nu het kabinet demissionair is, is het de vraag of de wet een zogenaamd controversieel onderwerp is waarover, gelet op de gevoeligheid van dit onderwerp, niet beslist wordt.
Wet vaste huurcontracten
Met de Wet vaste huurcontracten worden de meeste tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden weer de norm.
Status van dit wetsvoorstel
De Tweede Kamer heeft op 16 mei het wetsvoorstel met ruime meerderheid aangenomen. Dit wetsvoorstel moet nog door de Eerste Kamer worden goedgekeurd. Onlangs is het voorstel door de Eerste Kamer behandeld en op 18 juli is hier een verslag van gepubliceerd. De fracties van BBB, VVD (twijfels), CDA (bezorgd), D66 en SGP hebben aanvullende vragen gesteld aan de initiatiefnemers en de regering. Groenlinks-PvdA ondersteunt het voorstel. Op 1 september 2023 volgt een nota naar aanleiding van de vragen uit het verslag van 18 juli jl.
De wet zou naar verwachting per 1 januari 2024 van kracht worden. Een meerderheid in ook de Eerste Kamer ligt voor de hand, maar ook hier geldt dat het wetsvoorstel als controversieel onderwerp kan worden aangemerkt. In de komende periode zal hierover meer duidelijk worden.
Bron: NVM
