Less is more, tiny houses zijn de toekomst

Een tiny house zie en hoor je steeds vaker terugkomen. Zeker met de krapte op de woningmarkt op dit moment zijn tiny houses steeds populairder. Dit omdat ze eenvoudig te plaatsen (en te verwijderen) zijn, op locaties geplaatst kunnen worden waar normale woningen onvoldoende ruimte hebben én omdat deze betaalbaar zijn in vergelijking met een huidige koopwoning. Ook hebben mensen hierdoor meer vrijheid en hebben deze een ‘tijdelijk karakter’.

Een tiny house is een kleine woning, van meestal maximaal 50 vierkante meter. Ondanks het tijdelijke karakter is de woning wel bedoeld voor permanente bewoning. Een tiny house wordt op een locatie gerealiseerd en is veelal bedoeld om voor een bepaalde tijd (vaak maximaal 10 jaar) te blijven staan. Een tiny house lijkt dus een makkelijke oplossing voor het woningprobleem in Nederland, maar is dit (juridisch gezien) wel écht zo makkelijk?

Omgevingsvergunning

Een tiny house kan vanzelfsprekend niet zomaar op elke locatie gerealiseerd worden. Hiervoor moet eerst aan allerlei wet- en regelgeving worden voldaan. Om een tiny house te kunnen realiseren is er (1) een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk nodig en (2) in sommige gevallen moet er worden afgeweken van het bestemmingsplan met een omgevingsvergunning of geheel nieuw bestemmingsplan.

Hoe zit dit nou precies?

Bouwen van een bouwwerk

Voor het bouwen van een bouwwerk is een omgevingsvergunning nodig. De rechtbank Limburg heeft in haar uitspraak geoordeeld of een tiny house een bouwwerk is. De rechtbank oordeelt als volgt:

“Naar het oordeel van de rechtbank kan het ‘tiny house’, gelet op de hiervoor vermelde uitleg van het begrip bouwwerk in de vaste rechtspraak, als ‘bouwwerk’, zijnde een gebouw, worden aangemerkt. Het ‘tiny house’ is een bouwconstructie, bestaande uit houten wanden en een dak, van enige omvang. Dat het ‘tiny house’ is voorzien van wielen en verplaatsbaar is, maakt niet dat er geen sprake meer is van een bouwwerk. Uit de hiervoor genoemde definitie volgt dat een mobiel object eveneens als bouwwerk kan worden aangemerkt, mits het bedoeld is om gedurende langere tijd op dezelfde plaats te functioneren.”

In deze zaak voerde partijen aan dat een tiny house een kampeermiddel was, en daarom op grond van de daar geldende APV was vrijgesteld, waardoor er geen omgevingsvergunning nodig was. Maar een tiny house is geen kampeermiddel, maar een bouwwerk. Voor een bouwwerk is een omgevingsvergunning nodig. Deze vergunning moet door het college worden verleend, als er aan de vijf daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan.

Eén van deze voorwaarden is dat er moet worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Daarin zijn regels voor onder andere veiligheid, bruikbaarheid en bescherming van het milieu opgenomen voor bouwwerken. Voor tiny houses kan het lastig zijn om aan al deze eisen te voldoen, zoals de grootte van de badkamer, of de steilheid van een trap. Deze eisen kunnen in de knel komen bij een tiny house. Gelukkig is in het Bouwbesluit een zogenoemde ‘Gelijkwaardigheidsbepaling’ opgenomen. Daarin is opgenomen dat indien je kunt beargumenteren dat je toch aan de uitgangspunten voldoet, er niet aan de specifieke eisen voldaan hoeft te worden. Bijvoorbeeld: als de veiligheid gewaarborgd kan worden, mag de trap ook wel wat steiler zijn. Dit moet wel nader worden onderbouwd.

Eén van de andere eisen is, dat er geen sprake mag zijn van strijd met het bestemmingsplan.

Strijd met het bestemmingsplan

Iedere gemeente beschikt over één of meerdere bestemmingsplannen. Daarin zijn de regels opgenomen die gelden voor het gebruik van de grond en de bouwwerken die zich daarop bevinden. Ten behoeve van de goede ruimtelijke ordening krijgt elk stuk grond in Nederland een zogenoemde bestemming.

Een tiny house is een woning. Daarom moet de bestemming van de grond ‘Wonen’ zijn. Als de betreffende locatie een andere bestemming heeft, bijvoorbeeld ‘agrarisch’ of ‘groen’, dan moet deze strijdigheid eerst worden opgeheven. In de praktijk komt dit regelmatig voor, omdat tiny houses, juist eenvoudig op locaties geplaatst kunnen worden waar normaliter geen woningen geplaatst kunnen worden.

Er zijn twee mogelijkheden om deze strijdigheid op te heffen: (1) het wijzigen van het bestemmingsplan of (2) het afwijken middels een omgevingsvergunning. In geval van een tiny house is naar verwachting vrijwel altijd een omgevingsvergunning voldoende. Deze omgevingsvergunning kan door het college worden verleend als er sprake is van een goede ruimtelijke ordening én (a) er een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid bestaat, (b) de kruimelgevallenregeling toegepast kan worden of (c) er een buitenplanse afwijkingsmogelijkheid bestaat.

Om te beoordelen of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, moet er gekeken worden of het plaatsen van de tiny house niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat. In een procedure bij de rechtbank Noord-Nederland werd aangevoerd dat het plaatsen van het tiny house op een afstand van 6 meter van zijn perceel leidt tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat. Hierover oordeelt de rechtbank als volgt:

“Naar het oordeel van de rechtbank mocht het college zich op het standpunt stellen dat het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en geen onevenredige aantasting oplevert van het woon- en leefklimaat van [eiser]. De afstand tussen de tiny house en de woning van [eiser] bedraagt circa 20 meter en de geluiden die met het gebruik van de tiny house gepaard gaan betreffen normale leefgeluiden. Er is tegen die achtergrond onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de effecten die de aanwezigheid van de tiny house heeft op de privacy, het zicht en de rust van [eiser] dusdanig zijn dat ze in deze woonomgeving het aanvaardbare te buiten gaan.“

In deze procedure leidende het plaatsen van het tiny house dus niet tot strijd met de goede ruimtelijke ordening. Aan dit criteria is dan ook voldaan. Het tiny house leidt niet tot aantasting van het woon- en leefklimaat van de omwonenden. 

Beleid

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor zowel het bouwen van een bouwwerk, als het afwijken van het bestemmingsplan, moet dus sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Bij deze beoordeling is het van belang hoe de overheid hiermee omgaat. Dit wordt opgenomen in beleid.

Zowel het Rijksbeleid, als het provinciaal beleid van de provincie Noord-Brabant, vormen geen belemmering voor de realisatie van tiny houses, zolang de ontwikkeling kleinschalig is binnen bestaand stedelijk gebied, of in het buitengebied tot 12 woningen, waarbij er aandacht is voor duurzaamheid. Het gemeentelijk beleid in Noord-Brabant is nog erg verschillend. Sommige gemeenten zoals Gemert-Bakel, Laarbeek en Eersel hebben beleidsregels en daarbij voorwaarden opgesteld.

Andere gemeenten hebben enkel in het woonbeleid geregeld dat er ruimte is voor tiny houses c.q. tijdelijke woonruimtes, zoals de gemeenten Someren en Geldrop-Mierlo. Andere gemeenten hebben hier (nog) niets over geregeld en geen beleid voor, zoals de gemeente Deurne, Meierijstad en Helmond. De overheid is over het algemeen wel voorstander van tiny houses, zolang het kleinschalige initiatieven zijn, en duurzaamheid mee wordt gewogen.

Goorts + Coppens Advocaten heeft duurzaamheid ook hoog in het vaandel staan, en beschikt over de expertise om je te informeren over de mogelijkheden en de wet- en regelgeving bij tiny houses. Neem bij vragen gerust contact met hen op via 088-0034300.