Kopen op een veiling

Wilt u via een veiling een huis kopen? De aan- en verkoop van huizen, bedrijfsgebouwen en agrarische objecten vindt meestal ‘onderhands’ plaats. Dat wil zeggen: koper en verkoper bereiken al dan niet met hulp van een makelaar onderling overeenstemming over het object en de voorwaarden, zoals de prijs waarvoor gekocht of verkocht wordt. Een verkoop via een veiling – ook wel executieverkoop van huizen – wijkt drastisch af van de gangbare regels, dus we raden het aan om u vooraf goed te oriënteren. Onze makelaars adviseren u graag bij de aankoop van een huis op een veiling.

Vrijwillige of executoriale veiling van huizen

Een veiling kan vrijwillig zijn, maar vindt vaak plaats op last van de bank. Als de bank van oordeel is dat een cliënt niet langer aan zijn verplichtingen kan voldoen, kan zij opdracht geven aan een notaris om tot openbare verkoop over te gaan van het huis, bedrijfspand of de agrarische grond, waarop een recht van hypotheek is gevestigd. Er wordt in dat geval ook wel gezegd dat de bank ‘tot executie overgaat’, vandaar de term ‘executoriale verkoop’, oftewel de executieverkoop van huizen.

De gang van zaken op de huizenveiling

De opzet van een veiling is deels afhankelijk van het plaatselijk gebruik. Normaal zal een veiling echter opgebouwd zijn uit twee delen: de veiling bij opbod en de veiling bij afslag of afmijning. Deze kunnen op één dag plaatsvinden, bijvoorbeeld achter elkaar met onderbreking van een kleine pauze. Maar de veilingen vinden ook wel eens plaats op twee verschillende dagen die één tot twee weken uit elkaar kunnen liggen.

De veiling bij opbod

Aan het begin van de veiling van een huis bij opbod geeft de notaris een korte toelichting op het te veilen object en het verloop van de veiling. Tevens leest hij een gedeelte voor van de door hem op te maken proces-verbaalakte, een akte waarin de notaris constateert wat er op de veiling gebeurt en met name wat er geboden wordt. Daarna wordt het woord gegeven aan de afslager. Deze fungeert als een veilingmeester: hij deelt mee wie wat geboden heeft en probeert de stemming op de veiling op te vijzelen om zo een zo hoog mogelijk resultaat te bereiken.

De afslager vraagt het publiek om een eerste bod te doen. Is dat uitgebracht? Dan wordt er gevraagd om een hoger bod uit te brengen. Achtereenvolgens kunnen er middels de hand opsteken en/of het noemen van een bedrag hogere biedingen worden uitgebracht. Dit noemen we opbieden. Degene die het hoogste bod uitbrengt, wordt ook wel de inzetter genoemd. Zijn bod wordt aangeduid als de ‘inzetsom’. Na het uitbrengen van het hoogste bod dat wordt vastgesteld na het gebruikelijke ‘eenmaal andermaal’ en een slag van de hamer van de notaris, vult de notaris de proces-verbaalakte aan met de gegevens van de inzetter en de inzetsom.

De veiling bij afmijning

Tijdens de tweede veiling, die meestal één of twee weken later plaatsvindt, noemt de afslager een bedrag dat ruim boven de inzetprijs ligt; het zogenaamde ‘aanhangen’. Was de inzetsom bijvoorbeeld € 500.000,-? Dan zal de prijs waarop het te veilen object zal worden ‘aangehangen’ misschien € 700.000,- bedragen. Deze prijs wordt vastgesteld door de notaris in overleg met de opdrachtgever voor de huizenveiling. De afslager telt vervolgens af met een vast bedrag van bijvoorbeeld € 1.000,- of een veelvoud van dat bedrag totdat iemand in het publiek ‘mijn’ roept. Deze procedure wordt ‘afmijnen’ genoemd. U kunt een bepaald bedrag in gedachten hebben waarvoor u het te veilen object wilt kopen, maar als een ander er net voor is, is hij de koper of ‘afmijner’.

Met name voor onervaren veilingkopers kan afmijning zenuwslopend zijn. Te vroeg afmijnen heeft tot gevolg dat u meer betaalt dan u eigenlijk had voorgenomen. En wie te laat afmijnt, vist achter het spreekwoordelijke net. Bovendien moet er luid en duidelijk ‘mijn’ geroepen worden. Het simpelweg opsteken van een hand of ‘ja’ roepen, heeft uitsluitend tot gevolg dat een andere gegadigde vroegtijdig gealarmeerd wordt en alsnog ‘mijn’ roept. Wordt er niet afgemijnd op een bedrag boven de inzetsom, bijvoorbeeld omdat niemand bereid is te kopen voor een prijs boven de € 500.000,-? Dan zal de notaris met een tik van de hamer en de uitroep ‘slag’ aangeven dat er niet is afgemijnd. In dat geval is de inzetter de koper, mits door de verkoper aan hem wordt gegund.

Akte van gunning en akte de command

U zou denken dat óf de inzetter óf de afmijner de nieuwe eigenaar wordt van het te veilen object. Dat hoeft echter niet het geval te zijn. In de eerste plaats heeft de opdrachtgever – de eigenaar of de bank – voor de veiling de bevoegdheid zich tot de eerste werkdag na de veiling tot 17.00 uur te beraden en eventueel niet te ‘gunnen’. Vindt de opdrachtgever de koopprijs te laag? Dan kan hij besluiten om het object zelf te houden om dit zo mogelijk op een andere manier te verkopen. Wie succesvol heeft afgemijnd, is er dus nog niet direct zeker van dat hij ook de eigenaar wordt.

Het gunnen wordt door de notaris geconstateerd in een zogenaamde ‘akte van gunning’. Maar de afmijner kan ook aan de notaris mededelen dat hij heeft gekocht ‘voor zichzelf of nader te noemen meester’. Deze mogelijkheid wordt vooral benut door professionele handelaren die de bedoeling hebben het aangekochte door te verkopen aan een derde. Mocht dat lukken, dan wordt er een zogenaamde ‘akte de command’ opgesteld door de veilingnotaris, waarin is vastgelegd voor wie de afmijner heeft gekocht. Het voordeel daarvan is gelegen in de besparing van extra overdrachtskosten.

Akte van kwijting

In de algemene en bijzondere veilingvoorwaarden staat wanneer welk deel van de veilingkosten van een executieverkoop van de huizen moet worden betaald. Zodra de koopsom en alle voor rekening van de koper komende kosten zijn voldaan, stelt de notaris een zogenaamde ‘akte van kwijting’ op, waarin wordt geconstateerd dat alles door de koper is betaald. De eigendom van het geveilde object wordt verkregen doordat de notaris een kopie (afschrift) van de proces-verbaalakten van de opbod, de afslagveiling, de akte van gunning en de akte van kwijting inschrijft bij het kadaster.

Algemene en bijzondere veilingvoorwaarden

Er kunnen verschillende algemene voorwaarden op een huizenveiling van toepassing zijn. Daarnaast zijn er ook altijd bijzondere veilingvoorwaarden van toepassing. Deze kunnen onder andere betrekking hebben op:

• De organisatie van de veiling: wordt de veiling bijvoorbeeld op één dag gehouden of is deze over twee dagen verdeeld
• De verdeling van de kosten: welk deel komt voor rekening van de koper en welk deel komt voor rekening van de verkoper
• Bijzonderheden met betrekking tot het te veilen object: staat een huis bijvoorbeeld op de Monumentenlijst of is er iets bekend met betrekking tot een recht van overpad

De bijzondere veilingvoorwaarden kunnen echter ook een verdere beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper inhouden. Met name bij een executoriale veiling zal de verkoper, zoals de bank, niet alles weten van het object. Zo is er soms niet bekend of er sprake is van bijvoorbeeld bodemverontreiniging. De bank zal haar aansprakelijkheid daarvoor dan ook willen uitsluiten. Worden bepaalde lasten niet in de algemene of bijzondere voorwaarden van een executoriale veiling vermeld? Dan is dat geen garantie dat deze er ook niet zijn. Het is dus van groot belang vooraf kennis te nemen van de algemene en de bijzondere veilingvoorwaarden.

Zitten er risico’s aan een huis kopen op een veiling?

Aankopen op een veiling is nooit zonder risico’s! De spanning in de veilingzaal kan soms te snijden zijn. Voor niet-professionele kopers kan het dan moeilijk zijn de zenuwen de baas te blijven. Wie niet over stalen zenuwen beschikt, doet er verstandig aan de expertise van een van onze makelaars in te roepen. Deze kan dan in opdracht van u afmijnen. Maar er kunnen ook haken en ogen zitten aan het aan te kopen pand zelf. Is het verhuurd en zo ja, is de koper verplicht de huur voort te zetten? Rust er een aanschrijving op van de gemeente? Staat het pand op de monumentenlijst en is er wellicht sprake van technische gebreken? Raadpleeg daarom in geval van twijfel steeds een aankoopmakelaar in Apeldoorn.

Bovendien is het goed om te weten dat een notaris van een inzetter en afmijner verlangt dat ze zich kunnen legitimeren met een geldig legitimatiebewijs en dat ze een bewijs kunnen voorleggen van hun financiële gegoedheid. Een financiële gegoedheid is een verklaring van de bank waaruit blijkt dat zij over voldoende financiële middelen beschikken om de prijs en bijkomende kosten te kunnen betalen. In dit geval gaat de prijs uiteraard om het bedrag waarvoor het huis wordt verkocht op de veiling. De bijkomende kosten die bij een veiling komen kijken, volgen hierna.

Op welke kosten moet een koper op een veiling rekenen?

De kosten van een veiling bestaan doorgaans uit:

• De overdrachtsbelasting
• Notariskosten, die voor een deel ten laste komen van de verkoper. Informeer daarom altijd bij uw veilingnotaris naar de hoogte van het verschuldigde honorarium
• Eventueel omzetbelasting
• De kosten van de makelaar/adviseur
• Kadasterkosten, die door het kadaster in rekening worden gebracht bij de notaris en deze aan de koper zal doorberekenen

Let op: het is op een veiling niet mogelijk een financieringsvoorbehoud te maken. Wie het geveilde object gegund krijgt, is ook verplicht af te nemen.

Wilt u meer informatie over een huis kopen op een veiling?

Zoals u kunt lezen is een vrijwillige verkoop of executieverkoop van huizen niet geheel zonder risico. Wie zijn zenuwen wat moeilijk de baas kan zijn , doet er verstandig aan de hulp van een van onze makelaars in te roepen. Zij kunnen bijvoorbeeld voor u afmijnen of meedenken. Indien u hier gebruik van wilt maken, raden we het bij RSH Makelaars aan om een van onze makelaars in te schakelen. Vul gerust ons contactformulier in, dan nemen we zo snel mogelijk contact met u op. Uiteraard kunt u ook bij ons terecht voor meer informatie over een hypotheek, taxatie of huis verkopen in Apeldoorn.